In de eerste maanden van het jaar vallen traditioneel de nodige (eindejaars)rekeningen op mat. Een belangrijke envelop van de gemeente betreft de beschikking over de WOZ-waarde van de eigen woning. Daaraan zijn verschillende belastingen gekoppeld.
WOZ staat voor ‘waarde onroerende zaken’ en geldt voor huizen en bedrijfspanden. Zowel huurders als eigenaren van woningen krijgen de WOZ-waarde toegestuurd. In de brief staat de door de gemeente geschatte waarde van de woning op 1 januari 2017, de peildatum.
Met andere woorden: het bedrag dat de woning op 1 januari 2017 zou hebben opgebracht als deze zou worden verkocht. Voor zowel huurders als woningeigenaren is de WOZ-waarde van belang. Die kan bepalend zijn voor onder meer de waterschapsbelasting, rioolheffing en de afvalstoffenheffing.
WOZ-waarde bepaalt ozb-belasting en maximale huurprijs
Huurders hebben ook met de WOZ-waarde te maken omdat daarmee de maximale huurprijs wordt berekend, terwijl woningeigenaren de onroerendezaakbelasting (ozb) aan de gemeente betalen. Dit is een percentage van de WOZ-waarde.
De WOZ-waarde is ook de basis voor het eigenwoningforfait, het bedrag dat de Belastingdienst ziet als inkomsten uit de eigen woning. Woningeigenaren moeten dit bedrag optellen bij hun inkomen op de belastingaangifte.
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Voor de meeste huizen zal in 2017 0,75 procent gelden, het percentage voor woningen met een WOZ-waarde tussen de 75 duizend en ruim 1 miljoen euro.
Let op: Doe je als woningeigenaar in 2018 belastingaangifte over 2017, dan vul je de WOZ-waarde van 1 januari 2016 in. Die staat op de beschikking die je begin 2017 hebt gekregen.
Beschikking is een bitterzoet bericht
Het heugelijke nieuws van een gestegen marktwaarde, betekent immers ook het droeve nieuws van méér belasting betalen. Daarentegen staat een daling van de WOZ-waarde voor mínder belasting betalen, maar in dat geval is de woning dus ook minder waard.
Niet zo gek dat de WOZ-waarde dus heel wat trammelant kan opleveren. Gemeenten schatten de WOZ-waarde op basis van een taxatie. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die in de buurt zijn verkocht.
De schattingen worden niet altijd even realistisch gevonden door zowel huurders als kopers. Sinds 2016 moeten gemeenten de WOZ-waardes openbaar maken op Wozwaardeloket.nl, zodat eigenaren en huurders die beter kunnen controleren. Overigens zijn 25 gemeenten nog niet aangesloten, meldde Binnenlands Bestuur.
Er zijn ook talloze bureaus die aanbieden een bezwaar in te dienen tegen de WOZ-beschikking. De waarde kan lager uitvallen als de gemeente een verkeerde vergelijking heeft getrokken, maar bijvoorbeeld ook als je je huis uit stuitert omdat er elke dag vijftig vrachtwagens langs denderen.
Tussen 2015 en 2016 stegen de WOZ-waardes landelijk met 3,3 procent, blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer die toezicht houdt op de taxaties van gemeenten. Met de sterke stijging van de huizenprijzen, is de kans groot dat de marktwaarde op 1 januari 2017 weer een stuk hoger ligt. En dat kán goed uitkomen, tipt Van Bruggen Adviesgroep in de nieuwsbrief van deze week.
1. Hogere WOZ-waarde betekent soms lagere hypotheekrente
Woningeigenaren met een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), betalen een risico-opslag bovenop hun rente. Die opslag wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de de hoogte van de hypotheek.
Er gelden verschillende risico-opslagen. Hoe minder je leent ten opzichte van de marktwaarde, hoe kleiner het risico voor de bank.
Dit betekent dus dat je minder opslag hoeft te betalen als je een bepaald percentage van de hypotheek hebt afgelost. Maar je kunt ook in een lagere risicoklasse terechtkomen als de marktwaarde is gestegen. Het zou zomaar kunnen dat je met de sterk gestegen huizenprijzen van afgelopen tijd, minder risico-opslag hoeft te betalen.
In dat geval kun je met de WOZ-beschikking bij de bank aankloppen. Sommige geldverstrekkers nemen genoegen met de WOZ-waarde, terwijl andere het liefst een taxatierapport zien.
Maar misschien is het sowieso handig om een taxatierapport te laten maken, aangezien de marktwaarde op de beschikking over peildatum 1 januari 2017 gaat. Je huis kan met een landelijke stijging van gemiddeld 9 procent al meer waard zijn dan een jaar geleden.
Geldverstrekkers gaan overigens verschillend om met risico-opslagen. Sommigen trekken vanzelf aan de bel bij klanten als voor hen een lagere risicoklasse geldt, anderen weer niet. Daarnaast is het niet altijd mogelijk om de risico-opslag tussentijds te veranderen. Dit kan dan alleen als de rentevaste periode afloopt.
2. Je woning gaat in de verkoop
Wie een woning gaat verkopen, wil het liefst een WOZ-waarde die zo dicht mogelijk bij de actuele marktwaarde ligt. En daarvan is geen sprake op de WOZ-beschikking die de marktwaarde van een jaar eerder vermeldt. Dit kan een verkeerde indruk wekken bij kopers als zij zich oriënteren op prijs en bijvoorbeeld Wozwaardeloket.nl raadplegen.
Dat kan reden zijn om bezwaar te maken tegen de beschikking. Misschien volstaat een telefoontje naar de gemeente. Als dat niet lukt, kun je altijd nog formeel bezwaar maken. Dit moet binnen zes weken na dagtekening van de beschikking gebeuren.
